21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師 劉東

導(dǎo)讀

截至8月24日，2016年年內(nèi)，全國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)單宗土地超過(guò)10億的地塊300宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地王達(dá)到了150宗。而2015年同期，單宗土地成交金額超過(guò)10億的只有150宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的只有6宗。

隨著一周內(nèi)緊急叫停3幅待拍宅地出讓的信號(hào)釋放，上海對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步調(diào)控大有山雨欲來(lái)之勢(shì)。這一次，矛頭似乎更加指向“地王”。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，截至8月24日，上海的住宅和商辦土地出讓金收入有1122億左右，而其余三個(gè)一線城市北京、廣州、深圳全部加起來(lái)才不過(guò)約1072億，這種現(xiàn)象是少有的。

其實(shí)，除在本輪房地產(chǎn)行情中不溫不火的廣州外，北京、深圳兩地并非不出地王，而是控制著不供地。

比如北京今年以來(lái)已經(jīng)有5個(gè)月無(wú)住宅用地出讓?zhuān)?個(gè)月無(wú)商辦用地出讓?zhuān)簧钲诟?個(gè)月無(wú)宅地出讓?zhuān)?個(gè)月無(wú)商地出讓。而上海除了“滬九條”新政出臺(tái)后的4月份無(wú)一宗地塊出讓外，其余月份均有供地。特別是進(jìn)入下半年以來(lái)，7、8兩個(gè)單月上海土地出讓收入均超200億，兩個(gè)月賣(mài)地收入接近上半年6個(gè)月的收入，且110億的全國(guó)最貴樓面價(jià)地王和88億總價(jià)的浦東祝橋地王均誕生在這兩個(gè)月。

再比如深圳，6月一供宅地就誕生了140.6億的今年全國(guó)總價(jià)地王；北京87億新總價(jià)地王也在7月的通州誕生。

一線城市似乎集體陷入這樣一種膠著局面：賣(mài)地就出地王，不賣(mài)地又會(huì)造成接下來(lái)新房市場(chǎng)的供不應(yīng)求和價(jià)格推漲。在日益高企的土地成本面前，開(kāi)發(fā)商也面臨“不拿地糾結(jié)三天，拿地糾結(jié)三年”的矛盾，不過(guò)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的想法還是：拿地不一定死，不拿地肯定死。

地王頻出，到底該怪誰(shuí)？地方政府為什么控不住地王？這絕非一個(gè)簡(jiǎn)單的情緒性問(wèn)題。

已出300宗過(guò)10億地塊

8月單月，全國(guó)單宗土地超過(guò)10億的地塊合計(jì)有45宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地王高達(dá)30宗，可以說(shuō)是史上地王最密集的月份。

截至8月24日，2016年年內(nèi)，全國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)單宗土地超過(guò)10億的地塊300宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地王達(dá)到了150宗。而2015年同期，單宗土地成交金額超過(guò)10億的只有150宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的只有6宗。

盡管今年北京、上海等一線城市和部分二線城市商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃都比2015年有所增加，但仍架不住全國(guó)開(kāi)發(fā)商將資金集中于一二線城市搶地。

一方面，房企在2013和2014年的低潮行情中拿地意愿不強(qiáng)，甚至一線城市土地都出現(xiàn)過(guò)流拍現(xiàn)象，而2015年囤積的土地大多在2016年陸續(xù)入市，為了后續(xù)發(fā)展，房企補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈。

另一方面，在本輪“去庫(kù)存”行情中，三四線城市被開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者集體拋棄，資金集中于一二線城市避險(xiǎn)，造成了一二線城市的土地牛市，熱門(mén)地塊均不少于數(shù)十家房企參拍，在幾百回合的舉牌后，土地價(jià)格勢(shì)必被抬高。

本輪土地牛市下，熱衷拿地的房企有以下幾類(lèi)：第一類(lèi)是央企和國(guó)企，其不僅是擴(kuò)充土地儲(chǔ)備和進(jìn)行資產(chǎn)配置的考慮，更為在央企地產(chǎn)企業(yè)整合與重組過(guò)程中增加話語(yǔ)權(quán)，占據(jù)主動(dòng)性。第二類(lèi)是有著強(qiáng)烈的規(guī)模化擴(kuò)張?jiān)V求的房企，希望借助本輪房地產(chǎn)行情“博一博”，在房企規(guī)模化的最后幾年窗口期躋身一線企業(yè)。最典型的就數(shù)閩系房企。第三類(lèi)是上市房企和有金融背景的房企，拿地的資金成本更低。

為何地方政府控不住地王？

為了控制地王，合肥、南京、蘇州等一些強(qiáng)二線城市近來(lái)出臺(tái)了不少調(diào)控政策，總結(jié)起來(lái)手段概莫如提高競(jìng)買(mǎi)保證金比例至50%甚至更高，全額土地款需在3個(gè)月內(nèi)繳清等，這類(lèi)政策的最終指向其實(shí)是擠出中小房企，對(duì)于資金能力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，影響并不大，所以并不能從根本上遏制地王的出現(xiàn)。

實(shí)際上，從動(dòng)機(jī)來(lái)說(shuō)，在土地財(cái)政驅(qū)動(dòng)下，地方政府逆周期調(diào)控的意愿并不強(qiáng)烈，因?yàn)榈赝踝畲蟮墨@益者仍是地方政府，這當(dāng)中不僅包括高額的土地出讓金，還有各種與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收。

數(shù)據(jù)顯示，2015年國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入達(dá)4.26萬(wàn)億，2013-2015年間土地轉(zhuǎn)讓金與地方一般預(yù)算收入之比將近50%。2014年，與房地產(chǎn)相關(guān)稅收合計(jì)（地方所得）占地方一般預(yù)算收入的比重達(dá)27.82%。

以上海為例，今年以來(lái)上海住宅和商業(yè)用地出讓金已破千億，這已經(jīng)超過(guò)不少西部省份上半年的財(cái)政總收入，比如云南、山西、貴州、廣西、新疆、甘肅、青海、寧夏、海南等地上半年財(cái)政收入都在千億以下，而吉林、遼寧、陜西、內(nèi)蒙古、重慶等地也只在千億出頭，青海甚至只有一百多億。

目前涉及房地產(chǎn)的稅收有11種，包括房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅及契稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育附加費(fèi)等。

2014年土地出讓金收入和11個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)稅種收入占當(dāng)年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額的80%以上，而房企層面的利潤(rùn)空間是剩下的20%甚至更少。

以一線房企萬(wàn)科最近發(fā)布的中報(bào)來(lái)看，上半年萬(wàn)科銷(xiāo)售金額超1900億，而歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為53.51億元，由于規(guī)模化房企在土地成本高企的一線城市未激進(jìn)拿地，萬(wàn)科更是持有了718億的現(xiàn)金。這說(shuō)明一線城市地王雖耀眼，但實(shí)際開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)增益不大。因?yàn)榈赝醌@益的“大頭”都在地方政府。

土地融資監(jiān)管難

目前來(lái)看，一線城市控制地王的辦法集體走向了“不賣(mài)地”，實(shí)際上這只是一種權(quán)宜之計(jì)，治本之策還在于對(duì)房企資金來(lái)源的監(jiān)管，而這恰恰是地方政府所鞭長(zhǎng)莫及的。

本輪房地產(chǎn)行情，與去年以來(lái)多次降準(zhǔn)降息的貨幣寬松政策不無(wú)關(guān)系，而房企資金成本的廉價(jià)和資金來(lái)源渠道的廣泛更構(gòu)成了地王的堅(jiān)強(qiáng)后盾。

比如土地融資，此前甚至可以做到三七開(kāi)，即房企只需提供三成的資金，余下七成由拍地后抵押到銀行所得。而如果房企聯(lián)合拿地，或拿地后出讓股權(quán)，所付出的資金成本甚至更少，這也正是融信110億拿下靜安地王的邏輯。

而這只是銀行表內(nèi)信貸的數(shù)據(jù)，隨著影子銀行的盛行，更多的表外資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，這些資金規(guī)避了央行和銀監(jiān)的限制，異地資金更不在地方政府掌握之中。

銀行業(yè)也坦言土地融資難管，地方政府層面更難以監(jiān)管，因?yàn)橘Y金跨區(qū)域流動(dòng)，本質(zhì)還是資管計(jì)劃的嵌套，銀監(jiān)和證監(jiān)都搞不定。

如此看來(lái)，無(wú)論是動(dòng)機(jī)還是能力上，地王都非地方政府所能控制，而需更高層面更有針對(duì)性的管制。